Comienzan a cotizar algunas inmobiliarias, amparadas por la atractiva legislación de las Sociedades Anónimas de Inversión Inmobiliaria (SOCIMI), que arrancan solo con la liquidez obtenida en la colocación y que se disponen a comprar todo tipo de inmuebles a corto plazo. Estas salidas a bolsa están atrayendo un elenco espectacular de inversores extranjeros de primer nivel que desean tener ya una posición relevante en España, en lo que consideran el inicio de un nuevo y potente ciclo. Mientras, los precios de la vivienda siguen cayendo y los volúmenes de construcción están en niveles ridículamente bajos respecto al pico de la burbuja. Tal como veníamos anticipando desde hace tiempo, nos encontramos en estos meses formando el suelo del ciclo inmobiliario, pero esto no significa que la recuperación sea inminente y, mucho menos, que estemos en puertas de una subida sustancial de precios y alquileres en la gran mayoría de segmentos. Estos son los factores que creemos que nos llevarán a varios años de precios medios casi estancados.
En primer lugar está, obviamente, el inmenso inventario de vivienda a la venta, resultado de una burbuja que, si fue disparatada en los precios, lo fue mucho más en los volúmenes de construcción. No es fácil calcular cuántas unidades buscan comprador. La mayoría de las estimaciones, incluidas las del Ministerio de Fomento, apuntan a que 2013 terminó con entre 500 000 y 600 000 viviendas nuevas en venta y estas se unen a las cientos de miles de segunda mano desocupadas.
Este stock resulta más problemático si se considera el segundo factor —de naturaleza estructural— que lastrará la recuperación: la demografía. Por el lado de la demanda, la cifra de compradores potenciales se ha hundido. El bache de natalidad de las dos últimas décadas hace que ahora haya muchos menos jóvenes en busca de un hogar; que, además, no encuentran trabajo, financiación o directamente buscan oportunidades en el extranjero. Y la salida de muchos inmigrantes que habían llegado en las últimas décadas también hunde la demanda. Es, en definitiva, una caída de la población activa que tiene visos de prolongarse durante lustros. Por el lado de la oferta, la demografía también impacta de manera negativa: generaciones de solo uno o dos hijos hace que, con el envejecimiento de la población, el número de viviendas que cada uno acabará recibiendo en herencia se vaya acercando a la unidad, lo que provoca una presión vendedora adicional a mediano plazo.
El tercer factor es la accesibilidad. Aunque cueste creerlo, tras una caída de más del 30%, el precio de la vivienda no es nada barato en España. El desplome de la renta disponible, el menor porcentaje que los bancos están dispuestos a financiar, el acortamiento de los plazos de las nuevas hipotecas y la subida de los diferenciales hacen que el esfuerzo que debe hacer un potencial comprador sea aún muy superior al del arranque del último ciclo inmobiliario. Y como creemos que las tasas del Euribor deberían de tender al alza, la accesibilidad se deteriorará a menos que los precios sigan cayendo.
Por último, los millones de metros cuadrados de suelo ya urbanizados permitirán producir nueva oferta a precios más bajos que los del mercado secundario, habida cuenta del desplome de precios del solar y de los costos de construcción.
Por supuesto, muchos de estos razonamientos son extrapolables a los segmentos de oficinas, centros comerciales y naves industriales, en una economía que se recupera muy lentamente. Prevemos que —una vez que los precios de la vivienda y las oficinas se estabilicen dentro de unos meses— viviremos un mercado inmobiliario muy plano en precios y alquileres durante años, aunque con un notable repunte de la actividad.
No obstante, hay algunos segmentos con menor oferta en los años de la burbuja y con una demanda más sólida (como Baleares o el centro de algunas grandes ciudades) que ya han tocado fondo y donde sí sería posible una recuperación moderada de los precios a mediano plazo. Y, en un mercado tan roto, los gestores profesionales podrán encontrar inversiones oportunistas que resulten muy rentables. Pero serán la excepción más que la regla.
[toggle Title=”Consideraciones legales.”]
El presente artículo ha sido preparado por el equipo de análisis de Wealth Management Research de “UBS A.G.” y adaptado por Adolfo Acebras, Analista para México de UBS Asesores México, S.A. de C.V. (en adelante, “UBS Asesores” y en conjunto con UBS AG, “UBS”). UBS expresamente rechaza cualquier responsabilidad derivada del uso del presente artículo y no garantiza de manera expresa o tácita, la fiabilidad o integridad de la información, así como tampoco garantiza que estas estimaciones o proyecciones serán cumplidas. Los resultados finales variarán de las proyecciones y dichas variaciones podrían ser sustanciales. La información contenida en el presente artículo no es ni debe ser considerada como una promesa o garantía con respecto al pasado o al futuro. Toda la información, opiniones y precios establecidos en este documento, son actuales únicamente al momento de su publicación y pueden ser alteradas sin previo aviso. Es importante destacar que los valores referidos en este artículo por los autores fueron valuados sobre la base de precios aproximados y de mercado utilizados comúnmente por la banca. Esos valores deberán considerarse como únicamente indicativos y UBS no está obligado para con ellos. Este artículo no debe ser interpretado como una oferta de adquisición o venta de valores o instrumentos financieros relacionados por parte de UBS. UBS Asesores México, S.A. de C.V. es una subsidiaria indirecta de UBS AG Suiza. UBS Asesores México, S.A. de C.V. es un asesor en inversión constituido de conformidad con la Ley de Mercado de Valores, no es una institución de crédito y se encuentra impedido a recibir depósitos o mantener valores en custodia. UBS Asesores México, S.A. de C.V. no está regulado ni sujeto a la supervisión de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores.UBS Asesores México, S.A. de C.V. no forma parte de UBS Grupo Financiero, S.A. de C.V. ni de ningún otro Grupo Financiero Mexicano y sus obligaciones no se encuentran garantizadas por ninguna tercera parte. UBS Asesores México, S.A. de C.V. no ofrece rendimientos garantizados.
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